《淮北市人民政府关于公布市辖区集体建设用地集体农用地基准地价成果的通知》解读

浏览次数: 信息来源: 市自然资源和规划局 发布时间:2021-12-11 09:36

《淮北市人民政府关于公布市辖区集体建设用地集体农用地基准地价成果的通知》(淮政秘〔2021〕78号,以下简称《通知》)已经市政府同意,于2021年12月6日印发执行。按照《淮北市人民政府办公室关于建立重要政策解读机制的通知》(淮政办秘〔2014〕23号)和《淮北市政务公开领导小组办公室关于进一步加强政策解读工作的通知》(淮政务办〔2016〕3号)精神,现将《通知》解读如下:

一、政策背景和依据

党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出:在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,进一步加快和促进集体建设用地使用权的流转步伐。集体土地作为我国二元土地制度的重要组成部分,逐步走向前台。2020年5月,自然资源部办公厅《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号)要求“实现城乡基准地价全覆盖,城镇标定地价全覆盖”。

目前,淮北市的地价体系主要是针对国有土地而开展的地价体系,主要有国有建设用地基准地价(商业、居住、工业和公管公服用途)、国有农用地基准地价,对于集体建设用地和农用地地价管理没有相应的地价管理体系。

根据《安徽省自然资源厅关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知》(皖自然资用函〔2020〕15号)文件要求“各地应加强公示地价管理工作,确保2020年12月31日前完成标定地价评估,以及集体建设用地和农用地基准地价制订工作。”《安徽省自然资源厅关于2021年度地价工作的通知》(皖自然资用函〔2021〕18号)文件要求“各地要抓紧实施集体建设用地和农用地、国有农用地基准地价制订以及城镇标定地价评估工作”。因此,淮北市自然资源和规划局开展了市辖区集体建设用地、集体农用地基准地价制定工作,进一步健全淮北市政府公示地价体系。

二、制定意义和总体考虑

2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过《中华人民共和国土地管理法》(主席令第32号)规定,“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”,“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”,从法律层面明确了集体经营性建设用地可以入市。制定集体经营性建设用地基准地价以指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为,促进农村集体经营性建设用地市场平稳健康发展,构建了集体经营性建设用地基准地价评估体系框架,为集体经营性建设用地入市政策制定提供参考,为集体建设用地宗地价格评估提供标杆,为建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据,以实现促进城乡地区统筹发展的目标。

集体农用地基准地价的制定是自然资源一项重要的基础工作。集体农用地基准地价制订和定期更新有助于显化维护农用地资产,完善农用地土地等级价体系,为今后集体农用地租赁、流转或者入股等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础,为集体农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。

三、研判和起草过程

(一)方案编制阶段。分别编制市辖区集体建设用地、集体农用地基准地价工作方案和技术方案;确定工作组和技术组成员,开展业务培训。

(二)成果编制阶段。通过收集基准地价所需的基础必备图件等资料制作工作底图,收集影响地价的社会经济、自然属性、区位条件等方面资料,调查估价样点资料,邀请专家对影响土地定级估价因素权重打分;资料内业处理、归类整理和检验,分别形成市辖区集体建设用地和集体农用地基准地价成果征求意见稿。

(三)征求意见阶段。成果征求意见稿分别在自然资源和规划系统内部征求意见修改完善基础上,通过政务办公网向各区政府、市高新区管委会、市发改委、市财政局、市商务局、市交通局、市教育局等单位和部门广泛征求意见。未收到不同意见或建议。

(四)成果听证论证阶段。2021年8月16日,公开召开听证会征求政府各相关部门、人大代表、政协委员、房地产开发企业、评估中介机构等听证代表的意见,并特邀民主监督员参加公开听证,增强成果的科学性和透明度。组织相关部门专家对《淮北市市辖区集体建设用地集体农用地基准地价成果》进行论证及风险评估。

(五)成果验收阶段。通过市自然资源规划委员会第24次会议审议。2021年10月29日,通过省自然资源厅组织的专家组对基准地价成果的验收。

四、工作目标

(一)可以强化市政府对土地市场的宏观调控,促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分,是指导土地利用、宏观调控的重要手段,有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据,为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。

(二)为集体经营性建设用地流转提供价值参考。根据《中华人民共和国土地管理法》符合规划的工业、商业等集体经营性建设用地,经依法登记的可进行出让、出租。政府需根据当地实际制定集体建设用地基准地价,统筹考虑集体建设用地价格水平,以便更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转,为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供参考基础。

(三)为宅基地制度改革提供依据及参考。根据《中华人民共和国土地管理法》,“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”,根据《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号),鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营,合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。此次集体建设用地基准地价体系的建立,可为盘活利用闲置宅基地和闲置住宅提供价格参考。

(四)为确定农用地转包、转让、租赁等费用提供依据。随着城市化步伐的加快,农民不断减少,农用地流转和规模化经营是必然趋势,农用地价格评估可以作为流转或作价入股的基础,通过转包、转让、租赁,最终实现农用地适度规模经营的一种有效途径,不仅能把大量的农村劳动力从土地的束缚中解脱出来,而且也有助于土地充分合理的利用,为实现农业生产的现代化奠定基础。

(五)为农用地资源核算提供核算基础。土地资源核算是自然资源核算的重要内容,土地资源核算包括土地资源的数量、质量和经济价格的核算。

五、主要任务

淮北市市辖区集体建设用地、农用地基准地价体系主要有以下任务:

(一)土地定级工作。按照《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的要求,采用地理信息技术,完成淮北市市辖区集体建设用地、农用地土地定级工作,形成淮北市市辖区集体建设用地、农用地基准地价土地级别体系。

(二)基准地价评估工作。按照《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的要求,采用计算机辅助技术,在土地定级的基础上完成淮北市市辖区集体建设用地、农用地基准地价评估工作,形成淮北市市辖区集体建设用地、农用地基准地价体系和基准地价修正体系,建立基准地价评估体系。

六、创新举措

地理信息技术是搞好基准地价评估工作的重要手段。在淮北市市辖区集体建设用地、集体农用地基准地价评估工作中,充分应用了地理信息技术,建立了淮北市土地定级、基准地价评估数据库,实现了从定级因素因子作用分值计算、土地级别划定、基准地价评估建立的自动化和半自动化,提高了成果的精度和质量,为动态管理和评估基准地价评估成果提供了可靠的技术保障。

七、保障措施

(一)加强了组织领导。成立基准地价工作领导小组,负责协调解决基准地价评估中的重大问题。

(二)编制了工作方案及技术方案。市政府、市自然资源和规划局分别印发了《淮北市国有农用地集体建设用地基准地价及标定地价工作方案的通知》(淮政办秘〔2018〕84号)和《淮北市集体农用地定级与基准地价制定工作方案的通知》(淮自然资规函〔2021〕50号),同时编制了技术方案,在项目实施过程中,严格执行《规程》的技术规定,保证了基准地价评估工作的严密性、科学性。

(三)加强集体建设用地、集体农用地基准地价宣传力度。通过局网站、新闻发布会、小册子等多方式、多渠道对基准地价成果进行宣传、解读,提高群众、企业对政策的知晓度。

八、解读科室及咨询方式

市地价所  0561-3053663